الخلاصة: لبيع أو شراء عقار مرهون في السعودية، أمامك خياران: إما “السداد المبكر” للدين نقداً لفك الرهن فوراً، أو نظام “نقل المديونية” (شراء المديونية) إذا كان المشتري سيقترض من البنك، العملية تتطلب موافقة البنك الدائن أولاً، ثم إتمام نقل الملكية عبر كتابة العدل أو البورصة العقارية.
كيف تشتري عقاراً مرهوناً للبنك؟ (خطوة بخطوة)
شراء عقار مرهون يعني أن العقار لا يزال تحت اسم البنك أو الجهة التمويلية بسبب قرض سابق، لإتمام الشراء، يجب “فك الرهن” أولاً، تختلف الإجراءات في السعودية بناءً على طريقة دفعك:
أولاً: إذا كنت ستشتري “كاش” (نقداً)
هذه هي الطريقة الأسرع، وتتم كالتالي:
- معرفة المبلغ المتبقي: يطلب البائع من بنكه “خطاب السداد المبكر” لمعرفة المبلغ الدقيق المتبقي لفك الرهن.
- سداد المديونية: تقوم أنت (المشتري) أو البائع بسداد المبلغ المتبقي للبنك، في الغالب، يتم دفع هذا المبلغ من قيمة العقار المتفق عليها.
- فك الرهن: بعد السداد، يصدر البنك “خطاب فك الرهن” خلال أيام عمل محددة.
- الإفراغ العقاري: يتوجه البائع والمشتري لكتابة العدل أو عبر “البورصة العقارية” لنقل الصك باسمك رسمياً.
ثانياً: إذا كنت ستشتري عن طريق “قرض عقاري” (بنك لبنك)
إذا كنت لا تملك الكاش وتريد قرضاً لشراء هذا العقار، فالعملية تسمى “شراء المديونية” وتتم كالتالي:
- التقييم والموافقة: يقيم بنكك العقار ويوافق على منحك التمويل.
- التنسيق بين البنوك: يتواصل بنكك مع بنك البائع لسداد المديونية القديمة.
- نقل الرهن: يتم نقل رهن العقار من بنك البائع إلى بنكك الجديد، وتصبح أنت المسؤول عن الأقساط الجديدة.
- ملاحظة: هذه العملية قد تستغرق وقتاً أطول وتعتمد على سياسات البنكين (هل هما نفس البنك أم بنوك مختلفة).
المستندات المطلوبة لإتمام الطلب
للموافقة على طلبك (سواء نقل مديونية أو قرض جديد)، سيطلب منك البنك المستندات التالية:
- صورة الهوية الوطنية (سارية المفعول).
- تعريف بالراتب حديث (مصدق من الغرفة التجارية للقطاع الخاص).
- كشف حساب بنكي لآخر 3 أشهر (إذا كان راتبك على بنك آخر).
- عرض سعر للعقار وصورة الصك (للبدء في التقييم).
شروط الحصول على تمويل عقاري (للمشتري الجديد)
لتتمكن من شراء العقار المرهون عبر البنك، يجب أن تنطبق عليك شروط مؤسسة النقد (ساما) والبنوك السعودية:
- الجنسية: سعودي الجنسية.
- الوضع الوظيفي: موظف على رأس العمل (حكومي أو قطاع خاص معتمد).
- الراتب: حد أدنى للراتب (غالباً يبدأ من 3000 – 5000 ريال حسب البنك).
- العمر: لا يقل عن 18 عاماً، ولا يتجاوز 60-75 عاماً عند نهاية القرض (حسب سياسة البنك).
- الالتزامات: ألا تتجاوز استقطاعاتك الشهرية الحد المسموح به (DBR) لضمان قدرتك على السداد.
أسئلة شائعة تهمك
هل يحق لي بيع بيتي وهو مرهون للبنك؟
نعم، بالتأكيد. النظام يسمح لك ببيع العقار المرهون بشرط سداد كامل المبلغ المتبقي للبنك أولاً (سداد مبكر)، ويتم ذلك عادةً باستخدام الدفعة المقدمة التي يدفعها المشتري لك، أو عن طريق تفاهم البنوك فيما بينها إذا كان المشتري سيقترض أيضاً.
كيف أفك الرهن العقاري لغرض البيع؟
الخطوات مختصرة:
- اطلب “شهادة مديونية” من بنكك لمعرفة المبلغ المتبقي بدقة.
- قم بسداد المبلغ (من مالك الخاص أو من مال المشتري).
- يخاطب البنك كتابة العدل لرفع إشارة الرهن عن الصك.
- يصبح الصك “حراً” وجاهزاً للإفراغ للمالك الجديد.
وهذا جوالي تواصل معي وتساب 0505842854